上海市浦东新区人民法院
民事判决书
(2 0 09)汇民一(民)初字第4 2 6 6号
原告李某吉，男，1 9 ##年2月2日生，汉族，住上海市普陀区中山北路3 ###号。
委托代理人李##，上海###律师事务所律师。
被告张某丛，女，1 9 ##年#月#日生，汉族，住江苏省##县##镇##村l O一9号。
委托代理人李##，男，1 9 ##年7月1 5日生，汉族，住安徽省合肥市##区##街##号安徽省人才交流中心。
被告秦某佐，男，1 9 ##年#月##日生，汉族，住重庆市##区##街##号附#号，现住上海市浦东新区##路###弄##号##室。
被告徐某军，女，1 9##年#月#日生，汉族，住安徽省##市##区##路###号#栋##户，现住址同上。
被告秦某佐、徐某军共同委托代理人陈如浪，上海市创远律师事务所律师。
被告秦某佐、徐某军共同委托代理人陈如波，上海市创远律师事务所律师。
原告李某吉诉被告张某丛(以下简称第一被告)、秦某佐(以下简称第二被告)、徐某军(以下简称第三被告)房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市南汇区人民法院于2 0 09年5月2 5日受理后，依法由代理审判员宣志慧独任审判，2 0 09年7月1 5日公开开庭进行了审理，因原上海市南汇区人民法院撤销并入上海市浦东新区人民法院，2 0 09年8月9日起由上海市浦东新区人民法院继续审理。2 0 0 9年9月2日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭上述诉讼参加人除被告张某丛外均到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托代理人、被告张某丛委托代理人、被告秦某佐及其委托代理人陈如波律师、陈如浪律师到庭参加诉讼。经征询当事人及其委托代理人意见，一致同意简易程序审限三个月届满后再延长一个月适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告李某吉诉称，2 O O 7年7月8日，原告与第一被告共同购买了坐落于上海市浦东新区秀沿路8 ##弄5 #号2 02室房屋一套(以下简称系争房屋)。2 O O 9年3月7日，第一被告未经原告同意擅自将系争房屋出卖给第二、第三被告，并将系争房屋交付第二、第三被告。原告认为，三被告之间的买卖行为，侵害了原告的权利，故起诉要求确认三被告于2 O 09年3月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求第二、第三被告搬出系争房屋。
被告张某丛辩称，系争房屋在与原告恋爱期间共同购买，2 O 08年7月期间与原告分手后，双方签订了一份《房地产转让协议》，该协议约定系争房屋归其所有，由于办理过户手续要原告配合，故出卖系争房屋时通知过原告，原告对此是明知的。
被告秦伟佐、徐某军辩称，第一被告出卖系争房屋时曾出具第二、第三被告《房地产转让协议》，从该协议内容看，系争房屋产权已归第一被告所有，第一被告对系争房屋具有处分权，即便不存在《房地产转让协议》，第一被告在出卖房屋时向第二、第三被告出具了承诺书，承诺其作为原告的委托代理人签署的房地产买卖协议是原告真实意思表示，第一被告愿承担全部法律责任，第二、第三被告完全有理由相信第一被告有代理权限。现原告起诉要求确认买卖合同无效，是由于房价上涨，利益驱使所致，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告与第一被告原系恋爱关系，双方于2 0 07年7月8日向上海康邦房地产开发有限公司以4 9 2，5 8 6元价格购买了系争房屋。2 0 09年2月2 2日，三被告经上海世轩房地产经纪事务所中介达成购买系争房屋意向，同日，第一被告出具第二、第三被告承诺书-f#，认为其为原告的委托代理人，承诺所签署的房地产买卖协议为李某吉真实意愿之表达，其愿负全部法律责任。2 0 09年3月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由第二、第三被告向原告、第一被告购买系争房屋，房屋总价为5 9 7，3 0 0元，合同中另约定了付款期限、违约责任等事项。上述合同上原告李某吉名字由第一被告所签。同日，第一被告收取第二、第三被告房款6万元，第一被告亦将系争房屋交付第二、第三被告。嗣后，原告与第一被告取得了系争房屋房地产权证。因原告对第一被告出卖系争房屋存有争议，原、被告双方产生争议，致使双方间合同未继续履行。
上述事实由原、被告陈述及原告提供的《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产买卖合同》各一份，第二、第三被告提供《上海市房地产买卖合同》、收据、承诺书、房屋交接书各一份等证据证实。
审理中，三被告提供原告与第一被告于2 O 08年7月8日签订的《房地产转让协议》复印件一份，该协议中明确了原告及第一被告对房屋的出资情况，并约定由原告将系争房屋中的份额以11万元转让给第一被告，系争房屋上的贷款由第一被告偿还，原告不再享有对系争房屋任何权利，协议中另约定了其他权利义务关系。原告对上述《房地产转让协议》复印件不予认可，认为原告与第一被告末签过上述协议。第一被告认为《房地产转让协议》是在与原告分手后所签，而且是由原告聘请的律师起草，现转让协议原件在搬家时丢失，无法提供原件，出卖房屋时曾向中介出示过原件。第二、第三被告为此要求中介公司经办人吴国庆、刘营到庭作证，其两人证实签订房地产买卖合同时，第一被告向中介公司出具过《房地产转让协议》原件，该原件原由中介保管，后由于第一被告与原告要办理系争房屋产权证，第一被告要支付原告房款，故将原件收回。
本院认为，本案争议在于第一被告是否具有处分系争房屋的权利?三被告签订买卖合同时，系争房屋尚未取得房地产权证，但从《上海市商品房预售合同》内容看，系争房屋购买人为原告及第一被告，即原告及第一被告系系争房屋所有权人，但第一被告向第二、第三被告出具了《房地产转让协议》，从证人出庭所作证言看，当初签订合同时第一被告确实向第二、第三被告出具过转让协议的原件，第二、第三被告完全有理由相信第一被告对系争房屋具有处分权。由于系争房屋尚未取得房地产权证，三被告签订合同时将原告作为出卖人，便于办理过户手续，这对于现在的二手房买卖交易现状也是普遍存在的。何况第一被告向第二、第三被告出具了承诺书，承诺出卖系争房屋系原告真实意思表示，其系原告委托代理人，第二、第三被告基于原告与第一被告原有恋爱关系，也完全有理由相信第一被告具有代理权。即便如原告所述其系系争房屋共有人，原告与第一被告之间并不存在转让协议，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)))第8 9条规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中作为买受人的第二、第三被告，向第一被告支付了部分房款，第一被告也将系争房屋交付了第二、第三被告，余款由于双方存在争议尚未支付，第二、第三被告取得系争房屋系有偿、善意取得，故原告要求确认三被告于2 0 09年3月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，要求第二、第三被告搬出系争房屋的诉讼请求本院难以支持。
如果原告认为第一被告擅自出售系争房屋的行为侵害了作为房屋共有人的利益，可依法向第一被告追究赔偿责任。据此，依照最
高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第8 9条之规定，判决如下：
一、驳回原告李某吉要求确认被告张某丛、秦伟佐、徐爱军于2 009年徐某军日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求；
二、驳回原告李某吉要##告秦伟佐、徐爱军搬出坐落于上海徐某军新区秀沿路8##弄5#号202室房屋的诉讼请求。
本案受理费9，8 5 3元，减半收取4，9 2 6．5 0元，由原告负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 宣 志 慧
本件与原本核对无异
二o o九年九月十一日
