房地产买卖交易－上海专业房产律师陪同购房签订\审查合同防范法律风险！
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第一篇：上海律师提醒－房产买卖\交易相关！
在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的专业法律知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。
一、二手房出卖人主体身份真实性
交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托律师到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。
二、二手房出卖人银行还贷情况
若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购买二手房贷款审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、二手房过户交易新规定
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5％的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准亦不同。
五、关于房产租赁情况
房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。
六、关于房产内户口\户籍
要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。
另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管等情况
第二篇：上海律师提醒－房产实地验房确定事宜！
一、房屋质量认定
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，由于其使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
二、户型面积确定
购房者在购买房时要尽量选择自己更看中哪一方面。首次置业者可以选择户型小、总价相对较低的房屋过渡；而经济宽裕的则可以购买那些户型相对较宽敞的房屋。
三、探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
第三篇：房地产买卖注意事项相关（综合篇）
对二手房买卖上下家和中介公司来说，如何签好合同成为大家关心的一个问题。本律师团队根据实践认为，审查下面六个问题是签好二手房买卖合同的关键。
（一）房产权属审查。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中，权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一，由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效。一般来说，售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂，上下家应当十分留心。
（1）、查看产权所有人的身份证件。
（2）、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
（3）、售方提供的房屋产权证是否属实？
（4）、房产面积多大？
（5）、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？
（6）、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
（7）、该房产是否已设定抵押？
（8）、该房产是否已设定租赁？
如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的
（二）房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司，因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定，赚取差价或谋取不当利益。
（三）付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度，因此一般不能实现“一手交钱，一手交房”。上下家对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。本律师团队建议采用如下流程：
由于客户需求各不相同，因此付款方式也不是千篇一律。比如，有先交易后交房的，也有先交房后交易的。本律师团队鼓励前者，因为若买卖不成功，交房便没有任何意义，还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外，上下家交接房款时应尽量请律师进行监管。
（四）风险责任转移及合同生效审查。
（1）风险责任转移审查
《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任。
（2）合同生效审查
如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。 交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
（五）交房审查。合同签订过程中的交房审查，主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用，上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移，由于户籍管理是公安部门的行政行为，因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域，涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系，法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷，将十分头疼，而且会影响到下家的孩子入学问题。
（六）违约救济审查。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。值得一提的是，行政部门倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院解决纠纷。
上海陈如浪律师团队-上海房产专业律师以其丰富的法律专业知识和实践经验，为您 在“期房、现房、二手房”等房屋交易过程中，提供专业房产法律服务，确保您房 屋交易个性消费顺利安全，让您真正“高枕无忧”！
1）提供房地产、投资、建筑、信贷等方面的专业法律咨询。
购房过程中，每一个环节都涉及到很多房产专业性问题，稍有不慎，就会惨遭重大经济损失。 陈如浪房产律师团队以自己的专业知识，从选房、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询，告知您可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式，以助于您作出正确判断，从法律途径协助您如何避免或减少交易风险。
2）审查房屋交易相关证照的完备合法性。
房地产项目上市销售必需具备诸多法定条件，须履行政府建设开发主管部门行政审批手续，即与购房者最密切关注的“五证”。房产律师可以协助您审查“五证”的真实性和合法性，并结合购房人拟购买的房屋了解可能存在的交易风险。另在二手房交易中，二手房的权属、他项权利、共有权利和可能存在的债权债务纠纷也是房产律师审查交易合法性的重要工作内容。
3）参与房产买卖合同谈判。
目前我国的相关法律，法规，部门规章，司法解释等等虽然在一定的程度上起到了保护购房者的合法权益的作用，但房屋消费对您来说是个性化的消费，仅依靠千篇一律的格式合同，很难对具体的房屋和具体购房者个性化的消费需求提供全面
和具体的保障。且格式合同约定较粗，许多细节并没有涉及到，并有许多是供买卖双方协商选择才能适用的条款。 有些开发商和房屋中介机构利用在交易上和专业知识上的优势，事先并不与购房者商量，单方决定选择对自己最有利条款或对某些条款加以修改，或拟定补充协议，减轻自己应承担的责任，加重购房者的义务甚至使用不合规范自行单方印制的格式合同。如果购房者自己聘请了律师，那么律师就可以有效协助购房者归避以上风险，从而使您明明白白地消费，轻轻松松购房。
4）房屋验收时法律文件的审查和对房屋进行验收。
商品房验收的前提条件是开发商应在合同约定的期限内书面通知购房人办理交接，提供了《房屋峻工验收备案表》、《商品房项目交付使用许可证》、实测面积、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，才能交付。律师参与验收，审查这些文件的真实性、合法性，协助您进行房屋验收，逐一核对合同附件中有关设备及装修的情况是否与交房时一致。 二手房交接验收的前提条件是房屋产证齐全，房屋质量及合同约定的配套设施、设备是否与合同一致，房屋的物业及其他应交费项目是否结清等，房产律师协助您依照合同进行房屋的交接验收。
5）监督合同的履行及时处置争议。
房屋交易合同的履行时间短则数月，长则1－2年，合同双方当事人较易产生争议。为保障合同得到全面合理的履行，房产律师协助您监督和督促合同的履行，及时提了法律意见和法律交涉，调解争议。
6）房地产权属证书的办理。
房屋所有权证、土地使用权证的办理周期为房屋交付之后的三个月或六个月左右，但前提条件开发商或房产出卖人必须按规定办理产权登记的备案手续，且购房者按时交纳相关税费，并积极配合。如果是因开发商的原因造成购房人不能在法律规定和合同约定的期限内取得房地产权属证书，律师可及时监督和调查有关情况，进行法律交涉。
上海律师陪同购房法律服务内容：
为使您的交易法律风险降至最低，花更少的费用享受更多的优质服务，陈如浪房产律师团队根据不同层次的服务需求，设计了不同层次和价格的服务品种组合。供您根据自己的需求和经济承受能力，选择不同的服务类型。
陪购一类：上海律师陪同购房基本服务，主要服务内容有：
1）审查房屋交易的合法性，查验、核实交易房屋的法定证明文件；
2）审查、修改房屋交易合同文本；
3）协助您进行交易谈判，并协助签订房屋买卖合同；
4）提供签约后的免费法律咨询。
陪购二类：上海律师陪同购房全程服务，主要服务内容有：
1）审查房屋交易的合法性，查验、核实交易房屋的法定证明文件；
2）审查、修改房屋交易合同文本；
3）协助（或代理）您进行交易谈判，并协助（或代理）您签订房屋买卖合同、中介合同、房屋认购书；
4）协助（或代理）您申请办理公积金贷款、商业贷款；
5）协助您正当行使合同权利，督促交易相对人履行合同义务；
6）审查房屋交付验收的法定文件，协助（或代理）房屋交付验收；
7）协助（或代理）您办理房屋入住手续；
8）协助（或代理）申请办理房屋所有权、土地使用权登记和交易过户手续；
9）协助（或代理）合同公证、委托公证、继承公证、赠与公证；
10）协商（或代理）您向房屋交易相对人提出法律交涉，主张合同权利。
陪购三类：上海律师陪同购房“风险承诺”法律服务:
该项服务是针对房屋买卖合同履行过程中可能产生的交易风险，以及“投资型”委托当事人对风险的主动防范意识而设置。律师在提供“陪购一类，律师陪购基本服务”“陪购二类，律师陪购全程服务”的基础上，对可能存在的交易风险在一定期限内进行律师“风险承诺服务。一旦发生争议，由律师免费提供包括诉讼、仲裁事务的全程代理服务。
上海律师陪同购房费用标准：因不同类别设计不同档次费用，具体请来电133 9139 6112 或133 9119 2772咨询我们律师团队！
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