上海市闵行区人民法院民事判决书
(2 0 1 0)闵民三(民)初字第1 8 8 4号
原告(反诉被告)上海某某综合市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路XXX号。
法定代表人朱某，执行董事。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
委托代理人吉建亮，上海创远律师事务所律师。
被告(反诉原告)黄某华，男，1 9 7 4年X月XX日出生，汉族，户籍地江西省抚州市临川区高坪镇高坪村高坪组，现住上海市闵行区沪青平公路XXX号。
委托代理人汪X启，男，1 9 8 4年X月X日出生，住上海市卢湾区顺昌路XXX号。
上海某某综合市场经营管理有限公司(以下简称某某公司)与黄某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2 0 1 0年9月3日立案受理。诉讼中，黄某华提起反诉，本院一并予以受理后，依法由审判员李红适用简易程序于2 0 10年1 0月1 3日公开开庭进行了审理。某某公司委托代理人陈如浪、吉建亮与黄某华及其委托代理人汪X启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某公司诉称，某某公司从2 0 0 7年9月起将上海市闵行区沪青平公路4 7 9号某某商业广场的E 7、E 8、E 1 O、E 1 1、E1 2、E 1 3、E1 8、E 1 9、E 2 O、E 2 1、E 2 2、E 2 3、E 2 5共十三间商铺出租给黄某华经营使用，截止至2 0 0 9年10月14日止黄某华尚欠某某公司租金及物业管理费共计4 9 7，0 0 0元(人民币，下同)，某某公司在考虑黄某华的实际经营状况后，通过签署《补充协议书》同意黄某华只支付3 0万元欠款，但前提是黄某华必须在2 0 1 0年6月3 0日前分两次支付完毕，如黄某华逾期支付其中任何一笔，则仍需按4 9 7，0 0 0元计收，并承担租金总额5 0％的违约金。补充协议签订后，黄某华只按约支付了第一笔租金2 0万元，第二笔10万元租金黄某华在到期后未予支付。到期之前，某某公司多次催告，黄某华均置若罔闻，为此，某某公司诉至法院，要求依法判令：一、黄某华向某某公司支付拖欠租金及物业管理费共计2 9 7，0 0 0元(4 9 7，0 0 0元欠款扣除2 0万元已付款)；二、黄某华支付某某公司延期付款违约金2 4 8，5 0 0元(4 9 7，0 0 0元的5 0％)。
黄某华辩称，一、《补充协议书》仅仅是双方对合同约定的租金及物业管理费金额的变更，欠款额应以3 0万元计，黄某华在签订补充协议后支付了2 0万元及1万余元物业管理费，还有10万元不到的款项未付。二、黄某华未支付剩余款项的原因是由于某某公司在2 0 0 9年4月即已通过法院判决与大房东上海世某家具装饰有限公司(以下称世某公司)解除了租赁合同，故某某公司与黄某华间的转租合同也已随之解除，而签订《补充协议书》时某某公司未告知黄某华该情况；另外未付款的理由是某某公司在2 0 1 0年整个夏季未开中央空调，2 0 1 0年4月起也未提供正常的物业保洁服务，给包括黄某华在内的各承租户带来了严重的经济损失。综上，要求驳回某某公司的诉请。
黄某华反诉称，某某公司在2 0 1 0年5、6、7、8、9月高温酷暑天气下，拒不提供中央空调等物业服务，对此2 0 1 0年8月3日的报纸也报导了此事，其违约行为导致黄某华根本无法正常经营，不能对租赁物使用、收益，营业长期处于关闭状态。此外，双方合同的补充条款约定，黄某华有20年的优先续租权，正因为如此，黄某华投入了大量的装潢费用、配套设施的改造费用、商品的宣传推介费等费用，但由于某某公司拖欠世某公司租金被法院判决解除合同，导致黄某华与某某公司间的转租合同被提前终止，黄某华投入的上述费用无法收回。综上，某某公司的行为直接导致了黄某华经营困难和大量成本无法收回，给黄某华造成了上百万元的重大经济损失。为此，黄某华反诉要求判令：一、某某公司向黄某华赔偿因严重违约导致的营业损失1 9 5，0 3 7．5元；二、某某公司向黄某华支付因其违约而致合同提前被终止的经济损失1 0 6，1 0 0．4 6元(包括装修、水电费、工人工资及无法实现优先续租等损失)。
某某公司辩称，一、今年夏季因用电高峰及许多承租户拖欠租金未交，中央空调确实停开过一、两个星期，绝不是黄某华所述的整个夏季，黄某华也从未停止过经营，黄某华称某某公司违约没有依据，且黄某华主张的营业损失及装修、水电、人工工资损失等均无依据，同时营业损失与水电、人工工资损失等本身存在矛盾，既然无法营业为什么还会有人工工资、水电费等费用产生?二、签订《补充协议书》时黄某华对某某公司与世某公司之间的租赁合同已解除的事实是完全清楚的，双方之所以签订《补充协议书》正是为了处理某某公司与世某公司解除租赁合同之后与黄某华之间的后续事宜，某某公司没有欺骗黄某华。另外，虽然某某公司与世某公司间的合同已解除，但实际黄某华租赁使用房屋未受到过影响，从世某公司发给黄某华的《告知函》也反映出世某公司同意黄某华使用承租房屋，2 010年9月2日，而实际黄某华直至本案诉讼仍一直在承租房屋内经营；三、某某公司未与黄某华签订续租合同不构成违约，且世某公司所发的《告知函》中也已明确告知黄某华，其可以与世某公司续签合同，黄某华继续承租使用房屋的权利未受到影响。综上，黄某华以某某公司违约为由主张的营业损失、装修损失及人工工资等各类损失没有依据，要求驳回其反诉请求。
经审理查明，2 0 0 7年9月3日，某某公司(甲方)与黄某华(乙方)签订了十三份《上海市商品交易市场进场经营合同》，约定乙方承租甲方座落于上海市沪青平公路XXX号某某市场内二楼E 7、E 8、E l 0、E l l、E l 2、E 1 3、E l 8、E l 9、E 2 0、E 2 1日起至2 0 1 0年3月2日止，共计两年六个月(其中六个月为免租期)，乙方于合同签订时一次交付两年租金总额及一年物业管理费。水电等费用及其支付时间、方式：电费以单独电表、E 2 2、E2 3、E 2 5十三间店铺，仅限于经营窗帘业务，租赁期自2 0 0 7年9月3的实际用量收取，标准为1．2元／度，中央空调用电由经营者按拥有的门牌号的个数均摊，支付时间为次月5日之前。乙方在支付租金的同时，向甲方支付1，0 0 0元保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同第八条第6款约定，乙方逾期7天，经书面催告仍未支付租金、水电费、管理费等费用以及补足保证金的，甲方有权解除合同。合同第九条另约定，甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租金、水电费、管理费以及不足保证金的，均应向对方支付违约金5％／天。乙方违反本合同相关约定的，甲方有权对乙方采取以下适当的处理方式：单方解除合同，清退出场(其它条款略)。此外，十三份合同所涉的十三家店铺的月租金共计4 8，0 0 0余元，物业管理费为每月每间1 0 0元。
2 0 0 9年10月1 4日，某某公司的法定代表人朱某某与黄某华签订《补充协议书》一份，内容如下：现就甲方出租闵行区沪青平公路XXX号某某商业广场商铺给乙方经营收取租金一事，达成如下补充协议：1、甲方已将某某商业广场E 2 1、E 2 3、E 2 5三间商铺出租给乙方用于经营，租期为两年，自2 0 0 7年9月3日起至2 0 1 0年9月2日止，租金总额为2 0 8，2 0 0元(原合同总价：2 7 4，0 0 0元)，并约定于2 0 0 8年9月3日前付清。2、甲方另已按约将某某商业广场E 7、E 8、E l 0、E l 1、E l 2、E l 3、E l 8、E l 9、E 2 0、E 2 2十间商铺出租交付给乙方用于经营，租期为两年，自2 0 0 7年9月3日起至2 0 1 0年9月2日止，租金总额为6 2 8，6 0 0元(按合同原总价的7 0 %)，并约定于2 0 0 8年9月3日前付清。3、2 0 0 8年9月3日至2 0 0 9年9月2日物业管理费1 2，6 0 0元，应于2 0 0 9年9月2日前付清。由于乙方自身多方面原因造成不能按期支付甲方租金及物业管理费，至今尚欠甲方该寸一三间商铺租金及物业管理费，共计4 9 7，0 0 0元。考虑到乙方实际经营状况，乙方以上所有欠款经双方协商甲方同意按3 0万元支付。乙方保证自本协议签订之日起分两次支付完毕，第一次于2 0 0 9年1 0月1 4 日前支付20万元整，第二次于2 0 1 0年6月3 0 前支付10万元整，如乙方逾期支付其中任何一笔，则所有全部债权立即自动到期，按4 9 7，0 0 0元所欠款项追偿，甲方可以该协议申请法院强制执行全部款项，并以租金总额的5 0％向甲方承担违约金。协议签订后，黄某华于当日向某某公司支付了2 0万元，于2 0 1 0年1月1 6日、3月1 9 日、3月2 8日共计向某某公司支付了物业管理费1 2，0 0 0元。因黄某华未按约付清欠款，某某公司遂起诉至本院。
另查明，某某公司与世某公司于2 0 0 6年11月7日签订了《租赁合同》一份，约定世某公司将其位于上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋二楼建筑面积约11，0 0 0平方米的物业(包含涉案的十三家店铺)出租给某某公司，某某公司承租该物业用于经营服饰为主，租赁期限为二十年，自2 0 0 6年1 1月7日起至2 0 2 6年1 1月7 日止。2 0 0 8年9月2 6 日，本院立案受理了世某公司起诉某某公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2 0 0 9年4月2 2 日判决如下：“一、解除原告上海世某家具装饰有限公司与被告上海某某投资管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内撤离位于上海市闵行区沪青平公路XXX号二一楼房屋(被告有义务通知次承租人撤离)；三、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以4 8 0万元一年租金的标准，向原告上海世某家具装饰有限公司支付自2 0 0 8年1 2月7日至实际撤离日止的租金；四、被告上海某某投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海世某家具装饰有限公司支付违约赔偿金4 8 0 万元；五、原告上海世某家具装饰有限公司应于被告上海某某投资管理有限公司撤离承租场所之日起三日内向其退还押金1 2 0万元；六、原告上海世某家具装饰有限公司应于被告上海某某投资管理有限公司撤离承租场所之日起三日内向其支付装修补偿款1 0 0万元。"判决后，某某公司不服提起上诉，后又申请撤回上诉，一中院于2 0 0 9年7月3日作出裁定如下：“准许上诉人上海某某投资管理有限公司撤回上诉，双方均按原审判决执行。"
还查明，世某公司于2 0 1 0年5月10日向黄某华发出《告知函》一份，内容如下：“尊敬的各位业主：鉴于上海某某投资管理有限公司(以下称“某某公司’’)长期拖欠上海世某家具装饰有限公司(以下称“本公司’’)位于沪青平公路XXX号二楼房屋租金一事，闵行区人民法院早在2 0 0 8年以(2 0 0 8)闵民三(民)初字第3号判决和第2 0 XX号判决，判决某某公司立即支付拖欠房租并撤离位于上海市闵行区沪青平公路XXX号二楼房屋。基于上述判决结果，某某公司已无权继续在此房屋内经营租赁管理，目前在闵行法院、检察院、新虹街道和派出所等各单位领导协调下，本公司将于2 0 1 0年5月接管此租赁房屋二楼，特此提前告知各租赁户。为维护社会安定，平稳接收某某商业广场并稳定此商场的运营，在顾及各租赁。业主的利益上，本公司基本同意在原有租金不变的基础上，给予继续经营，租金一年一付，并委派公司员工进驻管理，提供物业支持。因法院已有判决在先，某某公司已无权再收取任何租金和经营管理费用，但考虑到世博期间的社会安定，各业主原已缴纳至2 0 1 0年9月之前的房租本公司将于认可，而2 0 1 0年9月起的租金或租金已到期的，请各业主将房租及经营管理费用一律交到本公司，如再交给某某公司则视作缴租无效。同时请各小业主配合之前所签租赁合同及已支付相关保证金等费用的凭证一并交与我公司。如各业主有任何问题或建议，可直接与本公司联系0 2 1-6 4 0 2 5 3 8 8，本公司会以维护各业主的利益为前提，来接管此商场。希望各业主给予配合和支持!"
2 0 1 0年8月3 1日，世某公司又发出《告知函》一份，内容如下：“致：原租借闵行区沪青平公路XXX号二楼的商户，一、上海某某投资管理有限公司与上海世某家具装饰有限公司签订闵行区沪青平公路XXX号二楼的租赁协议由于上海某某投资管理有限公司严重违约，已被闵行区人民法院判决解除租赁协议，故上海某某投资管理有限公司已无权支配该二楼的物业。据悉，原租借闵行区沪青平公路XXX号二楼的商户业主与上海某某投资管理有限公司签订的租赁协议到2 0 1 0年9月2日已到期，我公司将在2 0 1 0年9月3日依照法院判决清查收回该二楼房屋。注：(我公司原打算继续与商户们签订租赁协议，但由于市场管理证无法办成，不能经营，敬请业主们理解)。二、我公司充分理解各商户业主们的处境，为让你们有时间处理善后问题，我司将收回沪青平公路XXX号二楼的清场时间延迟到2 0 1 0年1 0月3 1日，给广大业主们两个月的清场时间。请广大业主们自行做好善后问题处理，届时配合我司清场。三、对2 0 1 0年1 0月3 1日前撤离沪青平公路4 7 9号二楼的各商户业主，我公司将免收这二个月的租金，如有部分业主到时不撤场，我公司将于2 0 1 0年11月1日起采取停电停水等措施，强制清场，因此所造成的损失本公司概不负责。同时本公司对未能在2 0 1 0年10月3 1日前按时撤离的部分业主保留追讨这二个月租金的权利。’’
2 0 1 0年9月7日，世某公司再次发出《告知函》一份，内容如下：“致：原租借闵行区沪青平公路XXX号二楼的商户，一、由于各经营商户们的多方面努力，区政府已口头同意给本公司办理市场管理证，故本公司在2 0 1 0年8月3 1 E／发布的告知函无效。
二、为使二楼商场生意红火，从2 0 1 0年9月8日起公开向你们(原租户)及社会招商，对原租户优先招租，即在2 0 1 0年9月1 5日前，原租户凭与某某公司签订的租赁合同，到本公司办理续签合同意向书。在期限内不与本公司签订租房合同意向书的视作自动放弃，且在2 0 1 0年9月2 2 FI前撤离本商场。三、在签订租房合同意向书时，每一个摊位需要交付意向金1万元整。四、社会商户从2 0 1 0 年9月8日起登记招租，新招租的社会商户从2 0 1 0年9月1 6日起签订租房合同意向书，每一个摊位同样需要交付意向金1万元整。在同一一时间里交付’意向金以登记先后受理。”
又查明，黄某华至今仍在经营使用上述十三家店铺。
以上事实，有某某公司提供的十三份《上海市商品交易市场进场经营合同》、《补充协议书》、2 0 1 0年8月3 1日、9月7日两份世某公司发出的《告知函))及黄某华提供的2 0 1 0年5月1 0日世某公司发出的《告知函》、(2 0 0 8)闵民三(民)初字第2 0 XX号民事判决书、五张收据、报纸等证据及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证。对黄某华提供的装修清单、员工工资收条、《订货单》、上访信函等证据效力本院不予认定。此外，黄某华为证实今年整个夏天某某商业广场停开中央空调提供了报纸复印件(复印件没有显示刊号、 日期等，黄某华称是2 0 1 0年8月3日的《青年报》，对该证明目的本院不予认可。
本院认为，某某公司与黄某华签订的十三份《上海市商品交易市场进场经营合同》及《补充协议书))系双方的真实意思表示，合法有效，当事人应严格按约履行。根据《补充协议书》的约定，黄某华应在2 0 0 9年1 0月1 4日、2 0 1 0年6月3 0 日分两次向某某公司付清2 0 0 7年9月3日起至2 0 1 0年9月2日止十三间店铺的所有租金及物业管理费欠费计3 0万元，逾期支付其中任何一笔款项，某某公司有权按实际欠款额4 9 7，0 0 0元追偿，黄某华还应另行支付租金总额5 0％的违约金，而黄某华在《补充协议书》签订后仅于2 0 0 9年10月1 4 日支付了2 0万元及于2 0 1 0年1至3月支付了1 2，000元物业管理费，其行为显已构成违约，某某公司据此主张欠费总额以4 9 7，0 0 0元计，并要求黄某华支付租金总额5 0 %的违约金，符合合同约定，本院应予支持。关于黄某华提出的几点抗辩意见，一、黄某华提出2 0 0 9年1 0月1 4日双方签订《补充协议书》时某某公司与世某公司的租赁合同已解除，故其与某某公司间的转租合同也应解除，《补充协议书))不应再继续履行，对此，本院认为，某某公司在与黄某华签订《补充协议书》时虽然其与世某公司间的租赁合同已由法院判决解除，但事后世某公司于2 0 1 0年5月1 0 日发出的《告知函》中世某公司明确告知黄某华对各业主已缴纳至2 0 1 0年9月之前的租金予以认可，世某公司事后于2 0 1 0年8月3 1日、9月7日发出的《告知函》更是确认了各商户与某某公司间的租赁协议于2 0 1 0年9月2日到期，而《补充协议书》中某某公司与黄某华约定的4 9 7，0 0 0元的欠款额的租赁截止日期即为2 0 1 0年9月2日，与世某公司的意思表示一致，故黄某华以签订《补充协议书》时双方的合同已解除为由而拒绝履行《补充协议书》约定的剩余付款义务的辩解意见，本院不予采纳。二、黄某华提出某某公司在2 0 1 0年4月后未提供保洁等正常的物业服务的辩解意见，对此，黄某华没有提供相应证据证明，且各承租户的上访信函中也未提及此事，而根据世某公司5月I 0日关于其公司已接管市场的《告知函》内容，如确实存在此情形，黄某华也应及时与世某公司联系，另外退到底讲，即使存在保洁服务不到位，也不应影响租金的支付，故对黄某华的上述辩解，本院不予采信。三、黄某华提出某某公司在2 0 1 0年5月至9月整个高温酷暑天气下，拒不提供中央空调的辩解意见，本院认为，首先，黄某华未能提供证据证实某某公司在整个夏季均未提供中央空调，其关于5至9月均为高温酷暑天气的说法明显夸大了客观事实，其也表示反映某某商业广场停开中央空调的报纸报导是8月3日的；其次，根据某某公司在庭审中的陈述及黄某华提供的报纸内容反映出，在今年夏季某某商业广场确实出现过停开中央空调的情况，究其原因，是由于中央空调的巨额电费，这些费用需要由某某公司预先支出，但实际情况是包括黄某华在内的许多承租户并未按合同约定支付租金等费用，就本案来讲，根据《补充协议书》载明的内容，黄某华由于“自身多方面原因造成不能按期支付甲方(某某公司)租金及物业管理费"，对此某某公司免除了其一年租金及两年物业管理费(某某公司与黄某华间的租赁期变更为三年，但实际租金仍按两年计，物业管理费按一年计)，并在此基础上又免去了3 0％的租金，最终确认实际欠款额为4 9 7，0 0 0元，为促使黄某华积极履行付款义务，某某公司又承诺黄某华如在2 0 1 0年6月3 0日前付清3 0万元债务即清，而黄某华最终仍未按约付款，故黄某华对某某公司因巨额电费而停开中央空调也应承担相应责任。综上，考虑到某某公司在今年夏季确实存在过停开中央空调的情况，给作为承租户的黄某华的经营造成了一定的影响，同时又考虑到黄某华本身因拖欠租金也对此存在一定的责任，且某某公司已给予了黄某华充分优惠的租金减免，本院酌定对某某公司主张的欠费4 9 7，00 0元酌情减少至4 4 9，0 0 0元，扣除已付款2 1 2，0 0 0元后，黄某华尚需支付某某公司欠款2 3 7，0 0 0元，相应地违约金也根据欠款额4 4 9，0 0 0元的5 0％认定为2 2 4，5 0 0元。
关于黄某华以某某公司未提供中央空调、未与其续签合同，构成违约为由要求某某公司赔偿其营业损失、装潢损失、员工工资损失等费用的反诉请求，首先，关于未开中央空调的问题，本院已在上述作了充分阐述，并根据责任认定作出了相应的处理；其次，关于优先续租权的问题，优先续租权是合同到期后某某公司赋予黄某华在同等条件下可优先于他人租赁房屋的权利，并不属于某某公司的合同义务，也就不存在是否违约的问题；另外，从世某公司所发的《告知函》的内容反映，世某公司已同意与黄某华续签合同，事实上黄某华至今仍在系争房屋内经营，故其关于续租权受到影响的说法不符合事实；再次，黄某华主张的营业损失、装潢费损失、人工工资损失等没有依据，且营业损失与人工，工资损失等本身两者也有矛盾；还有，黄某华现在完全可实现续租(可能已续租)，续租后也就不存在装潢损失，即使未续租，也属其自行放弃权利。综上，黄某华的反诉请求，无据可依，本院予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条第一一款之规定，判决如下：
一、黄某华于本判决生效之日起十日内支付上海某某综合市场经营管理有限公司自2 0 0 7年9月3日起至2 0 1 0年9月2日止的拖欠租金及物业管理费计人民币237,000元；
二、黄某华于本判决生效之日起十日内支付上海某某综合市场经营管理有限公司逾期付款违约金人民币2 2 4，5 0 0元；
三、驳回黄某华的诉讼请求。
当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，2 5 5元，减半收取计4，6 2 7．5元，由某某公司负担5 9 8．5元，黄某华负担4，0 2 9元；反诉案件受理费减半收取计2，9 0 8．5 3元，由黄某华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
上海市闵行区人民法院
审 判 员 李 红
二0一0年十月二十七日
书 记 员 徐 霖
见习书记员 缪丽丽
