上海期房买卖纠纷案件法院判决书成功案例
上海市普陀区人民法院
民事判决书
原告季某，女，1 9 ##年#月#日出生，汉族，住所上海市##路#弄##号9 02室。
委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
被告姜某霞，女，1 9 ##年8月5日出生，汉族，住所上海市##路1 3 8 8弄7 9号1 0 03室。
委托代理人李##，上海市傅玄杰律师事务所律师。
委托代理人李##，上海市傅玄杰律师事务所律师。
原告季某与被告姜某霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告季某及其委托代理人陈如波、陈如浪，被告姜某霞的委托代理人李##到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告季某诉称，原被告于2 0 0 9年3月3 0日签订关于买卖上海市富平路2 9 9弄2 6号1 1 0 3室房屋的协议书，约定被告将上述屋屋以人民币8 3 0 0 0 0元(以下币种均为人民币)的价格出售给原告。合同签订后，原告如约支付定金1 0 0 0 0元及首付款1 6 0 0 0 0元，．被告承诺于系争房屋开发商取得大产证之日起三十日内取得系争房屋小产权，并将系争房屋过户给原告，但被告在已取得系争房屋产权证的情况下，单方表示不再履行协议书约定之义务，构成违约。现要求解除原被告于2 0 09年3月3 0日签订的协议书，被告返还原告购房款1 7 0 0 0 0元，并支付原告违约金1 6 6 0 0 0元、律师费1 2 0 0 0元，赔偿原告已支付的中介费损失1 4 3 0 0元。 被告姜某霞辩称，原被告之间买卖合同关系尚未成立，不存在解除协议书、支付违约金之事，且本案并非人身损害赔偿纠纷。原告主张律师费无依据。系争房屋之买卖合同尚未签订，原告支付中介费与被告无关。现同意在返还原告1 7 0 0 0 0元房款的前提下，对原告进行合理补偿，但双方在协议书中约定的违约金标准过高。
经审理查明，2 0 0 9年3月2 9日，原告与案外人上海嘉盛房地产经纪事务所签订委托购买意向书，委托该中介公司购买上海市富平路2 9 9弄2 6号11 0 3室房屋，被告同意原告的购房条件，在该意向书中签名，并收取原告支付的定金10 0 0 0元。次日，原被告签订协议书，约定被告所有的系争房屋尚未取得以被告为权利人的产权证，本协议在此基础上就转让系争房屋权益，并于被告之产权证办妥后再办理该房产的转让达成的真实意思表示一致，双方同意在被告取得该房地产权证舌即并诚意履行本交易，若任何一方出现违约事宜，则相对方有权依据本协议书追究其违约责任。原被告约定系争房屋成交价格为8 3 0 0 0 0元(净到手价)，原告于2 0 0 9年3月2 9日支付1 0 0 0 0元定金，3月3 0日支付预付
款1 6 0 0 0 0元，原告向银行申请贷款6 6 00 0 0元，被告承诺于开发商取得大产证之日起三十日内取得小产证，且在原告办妥银行贷款手续三十日内与原告至上海市普陀区交易中心办理过户手续，本协议履行过程中，原被告任何一方未按合同约定的期限履行的，应当向守约方支付违约金，按逾期来履约的日万分之十计算，违约金自本合同应履约期限之第二日至实际履约日止，逾期未履约超过七日，守约方有权单方解除合同，违约方承担赔偿责任，赔偿额为总房款的2 0％，本协议经买卖双方或其各自合法授权代
表签字立即生效。当日，原告支付被告房款1 6 0 0 0 0元。同年6月，被告取得系争房屋产权证，7月1 1日，原告及案外人上海嘉盛房地产经纪事务所分别书面通知被告，要求被告于收到通知后七日内至中介公司与原告签订系争房屋之上海市房地产买卖合司，7月1 5日，被告回函表示，暂不转让系争房屋，愿意对原告作适当合理补偿，请上海嘉盛房地产经纪事务所尽早安排与原告当面协调相关事宜。7月3 0日，原告起诉来院，要求判如诉请。
另查，1． 2 0 0 9年3月3 0日，原告与上海嘉盛房地产经纪事务所签订佣金确认书，确认原告于签订买卖合同当日支付该中介公司佣金1 4 3 0 0元，
审理中，原告提请上海嘉盛房地产经纪事务所工作人员袁道成到庭作证，证人称，涉案委托购买意向书、买卖协议书均在证人所在中介公司签订，后证人发现系争房屋产权证已办出，便电话联系被告，要求其按约定履行签订买卖合同的义务，但被告口头表示未能另行购房，不打算出售系争房屋，虽经证人联系原告后三方协调，但无结果，上海嘉盛房地产经纪事务所便于2 O 0 9年7月11日向被告发函，要求其与原告签订系争房屋之买卖合同，但被告仍不愿出售系争房屋。原被告对证人证词均无异议。
基于原被告愿意协商解决纠纷的诚意，本院组织双方多次调解，原告表示房屋买卖未成，房屋升值约4 0 O O O 0元左右，该部分预期利益可视为原告的实际损失，诉请的标的低于实际损失，调解只能稍作让步；被告则认为房屋升值不会超过1 5 0 0 0 0元，且原告并无实际损失，被告从最初愿意补偿的几万元，退让至现在的近十万元，已表示了最大诚意。因双方对补偿金额最终无法达成一致，致调解未成。
本院认为，原被告签订的关于上海市富平路2 9 9弄2 6号11 O 3室房屋之协议书中，包括买卖双方的名称、系争房屋地址、成交价格、付款方式、产权过户手续的办理、违约责任等条款，具备房屋买卖合同的主要内容，且内容系原被告真实意思表示，于法无悖，根据“本协议经双方签字立即生效”的约定，涉案协议书成立并属有效，双方均应恪守履行。实际履行过程中，原告按约支付被告定金及首付款，被告收取上述款项后，以书面方式表示不愿意出售系争房屋，构成违约，原告依据协议书约定，行使合同解除合同权，本院应予准许。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告依据协议书之约定，要求被告承担违约责任，支付违约金，本院一并可予准许，被告辩称的买卖关系未成立的意见与事实不符，本院难予采纳。关于被告要求对违约金的金额予以调整之辩称意见，本院认为，一方面，该权利系法律赋予当事人的权利，同时，调整的标准应当以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。考虑到原告实际支付的房款金额、被告解决纠纷的诚意及其他因素，被告调整违约金钓辩称意见本院可予采纳，调整金额由法院酌定。另，对于愿告主张律师费、中介费损失，虽原告提供发票、收据，表示已实际支付上述款项，但对于律师费的主张：于法无据，中介费系原告与居间方以佣金确认单的方式约定于签订买卖合同当日付清，而需由房地产交易中心备案的系争房屋之上海市房地产买卖合同并未实际签订，故对于原告此项主张，本院也难予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告季某与被告姜雁姜某霞的关于上海市富平路2 9 9弄2 6号1 1 0 3室房屋之协议书于2 0 0 9年7月3 0日解除：
二、被告姜雁姜某霞本判决生效之曰起十日内返还原告季某房款人民币1 7 0 O O 0元；
三、被告姜雁姜某霞本判决生效之日起十目内支付原告季某违约金人民币l 2 0 O O O元：
四、对原告季某其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币1 3 5 0元(原告预付)，由被告负担。
本案受理费人民币6 7 4 8元(原告预付)，原告负担2 6 4 8元，被告负担4 1 O 0元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 飞
审 判 员 倪 文 青
人民陪审员 王 宜 兰
二O 0九年十二月十五日
书 记 员 汉 静
