上海房地产律师分析什么商品房预租？
商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房末办理房地产权属初始登记，取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，井向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。
目前外销商品房可以试行预租，但须取得房地产管理局同意预租的批准文件。
外销商品房《预租协议》应经公证处审定并向市房地产交易中心进行登记。
预租商品房竣工验收合格取得房地产权证后，应按规定办理《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前，承租人不得转租。
什么商品房的空置量
商品房的空置量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。
近两年来，在房地产市场的“冷”、“热”、“泡沫”之争中，无论是赞同“泡沫”说，还是反对“泡沫”论的，往往都在用商品房空置量的增、降数据作为自己论点的依据。但不同的是有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积的概念，而有人用的是从使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的数据标准，使最终的结论产生很大的差异。
按国家《统计法》的规定，目前，我国只允许国家统计局一家公开发布官方的房地产统计数据。国家统计局的数据是政府政策调控的主要依据。国家统计局的“国房景气指数”中是以商品房空置面积的概念反映商品房空置量的，是以上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。其统计方式是由各地的开发企业向当地统计部门按月自报企业的空置面积。
作为行业主管部门，建设部有自己的一套统计系统和统计数据，但受《统计法》的限制，不公开发布，只用于行业内部的调控管理。其对商品房空置量的描述也只是商品房空置面积的概念。建设部有明确定义，商品房空置积压面积是指经过竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积。
考虑到房地产有待销期的特点，建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积(指空置时间在一年以内的商品房建筑面积)、空置滞销面积(指空置时间在1年以上，三年以内的商品房建筑面积)和空置积压面积，以便更好地对市场进行微观分析。
自去年6月央行121号文件提高了房地产开发门槛，国土资源部一年多来出台了一系列严控建设用地的政策后，大家对政府调控政策下的房地产走势尤为关注。
如果从国家统计局发布的“国房景气指数”看，全国的房地产开发投资、商品房竣工面积和商品房空置面积的分类指数，自去年9月至今年9、10月均呈总体下降的走势。商品房空置面积分类指数从去年9月的95.83连续降为91.43，虽然降幅不算大，但降势明显。
对这样的结果不少人并不认同。有经济界人士及业内专业人士提出，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。
经济界及房地产业界人士提出，现在已售出的商品房中，有大量用于投资的商业用房、商住房空置，已售的房改房也有很多房在空置，国家应采用国际上通行的“商品房空置率”的概念，将已售出，但连续若干个月以上没使用的商品房全部纳入商品房空置量的统计范围内，以便能够真实、准确地反映出全社会房屋总面积内的空置量，另外应该将经济适用住房、商品住房及商业物业分别进行统计，以有效防范投资性购房引发的“泡沫”，对宏观与微观市场起到切实的指导作用。
国家统计局有关方面的人士表示，目前国际上很多国家商品房的空置量包括了存量面积和增量面积。由于要获得存量空置面积的数据，需要进行普查，需要各类配套措施的落实，难度很大。因此，国统局目前只能反映商品房增量市场的空置面积指数。从统计方式上看，目前北京、上海等大型城市的统计部门已经在用电子政务数据修正企业自报数据，统计结果的准确性在提高。
商品房的空置量大小对市场开发、投资机构及个人投资都有很大影响。目前，不少咨询机构都在作这方面的市场调研，以指导微观市场。信息来源：上海浦东律师事务所http://www.shlszx.cn
